房租暴涨 身为租客的你可能面临哪些风险？

　　乍看一下这似乎是对双方都有利的模式，但实际上如果长租公司仅依靠租金差却要应对双方转嫁过来的这种风险显然会有些得不偿失，更不提做到上图里所说的那种拍卖式的竞价了。

　　大多数非金融圈内的人士可能从未注意，早在一年前的8月15日，长租公寓品牌某如就对外发布，其以资产服务机构身份，成功发行租房市场首单房屋租金分期类ABS。这项名为“中信证券-XX如1号”的房租分期信托受益权资产支持专项计划在上海证券交易所挂牌交易。

　　所谓ABS，简单来说就是某公司把有良好获利预期的资产打包做抵押，在资本市场上获得成本合理的现金投资的一种方法。例如，我可以向死党甲借钱，用每个月自己的工资做担保，一次性借款相当于11个月工资的现金，然后用第十二个月的工资支付利息，至于具体利息和还钱的时间、方式都是可以约定的。当然实际上ABS的操作和规定要复杂很多，基本上个人是不可能通过这种方式去公开市场融资的。

　　但是通过查看该ABS的说明书可以发现，此产品和寻常的ABS并不完全相同。其一大特殊之处在于，用来向投资者支付收益的钱并不是来自与租客向长租公司每月支付的租金，而是变成了一笔小额分期偿还的贷款。也就是说，通过这个融资产品(ABS)长租公司本身已经置身于投资者和租客之外了，租客和长租公司的租赁关系变成了租客和资产信托机构的借贷关系，而投资者也是从信托机构那里获得收益，并不能够直接从租客手里获得收益。

　　看到这里，聪明的读者可能要问了，明明就是个简单的借贷和租赁的关系，为什么长租公司要设计一个如此复杂涉及多方的关系呢？显然长租公司这么做不可能是吃饱了没事干，任何机构这么做的真正目的无非是规避风险和获得更高收益。

　　首先来讲，收益这块是最明显的。通过这个复杂的产品设计，长租公司把原本许许多多个租客每月的租金转换成了一次性的大笔现金。而大笔现金既可以用来做更高额的投资，也可以用来以高价从更多的房东手里获得房源，并且转手这些房源来获得更多的资金，滚动放大。

　　根据该款产品的说明书的内容，小额贷款的平均利率在6.27%，贷款的整体收益率(IRR)为11%以上。(相当可观！)而ABS优先级的预期收益率为5.39%，也就是说长租公司仅仅是分享了一半收益率就能够实现资金回笼，并且再次投入扩大市场占有率继续去得到11%以上的收益率回报。显然这完全就是在使用金融杠杆。只花一笔钱，就能办n倍钱才能办成的事。

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