侬好上海

李迅雷:一二线城市的房地产“火爆”得出人意料

2020-04-23 10:12:53

  说到房地产,几乎所有买过房的人都可以称为“专家”,毕竟房子是居民资产结构中最大类的资产,是可以用来“改变命运”的资产,谁没有过刻骨铭心的研究呢?假如我认为房地产有“泡沫”,那就得遭很多人骂,因为这涉嫌贬低他们的“资产价值”。最近,疫情还在延续,但深圳、杭州、南京、成都等一二线城市的房地产“火爆”得出人意料。为此,我提一些往事,谈一些感想。

  中国房地产:理性繁荣还是非理性繁荣

  2013年诺贝尔经济学奖得主席勒(RobertJ。 Shiller)是我非常敬佩的经济学家,他是行为金融学的创始人之一。我从上世纪90年代初就研究中国资本市场,起初对于A股的估值水平长期偏高的现象难以理解,于是就试图从行为学和心理学的角度去寻找答案。后来,终于找到了席勒这部惊世之作——《非理性繁荣》。

  关于《非理性繁荣》这部书,还有一个经典故事。1995年年末某天,美联储主席格林斯潘召集的专家一起交换了关于股市的看法,大家一致认为,股市处于过热阶段,应让投资者注意,其中席勒教授把这个特殊阶段称为“非理性繁荣”(IrrationalExuberance)。两天以后,美联储主席格林斯潘在一次私人性晚餐会上的演讲, 用“非理性繁荣”来形容当时的股市。

  虽然这只是一场非正式的演讲,但发达国家的股市便“默契”地作了下跌反应,日经指数下降3.2%,德国DAX指数下降4%,英国富时指数下降4%,美国道·琼斯指数前半段交易下降2.3%。然而,管理层的警告只是在短时间内让投资者清醒一下,美国的股市继续带动全球股市向上。 美国股市的真正下跌是在格林斯潘发出警告五年之后的2000年中旬才发生,而中国股市也跟随着美国的网络股泡沫,直到2001年中旬才下跌。

  记得我在2007年3月份的时候,认为A股也出现了“非理性繁荣”,于是在《新财富》专栏上发表了《资产膨胀下的估值缺憾》一文,试图从行为金融学的角度来解释A股股价走向非理性的原因。

  2009年,我在上海交大高金的一场研讨会上,终于见到了席勒教授,当时,全球正经历着美国次贷危机所导致的经济下行。他在演讲中讲到,“我很担忧上海的房产价格”。我提问:您认为中国的房子泡沫马上破灭吗?他回答说,不知道会不会破灭,但上海一直是跟纽约、伦敦比较,也许这个比较的参照标杆不对, 比如说伦敦、纽约的房价就已经高估了,然而上海比它们还高估。美国加州房价与收入之比为8到10倍,而中国深圳的房价收入比达到36倍。

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本文来源:中泰证券资管 作者:李迅雷 责任编辑:赵瑜

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