侬好上海

李迅雷:一二线城市的房地产“火爆”得出人意料

2020-04-23 10:12:53

  2015年,央行实施了五次降准、五次降息的举措,A股在上半年就涨了近一倍,到5000多点;随后则是房价开始攀升,这也是中央为何要在2016年力推供给侧结构性改革、坚决去杠杆的原因。如果说2015年脱实向虚主要是因为实体经济的投资回报率下降了,金融创新下资本市场比实体经济的诱惑力更大, 那么此次“疑似的脱实向虚”,则是因为疫情之下,不仅实体经济的整体回报率大幅下降了,而且还缺乏投资机会。

  从国家统计局公布的环比数据看,3月份,一二三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略有扩大,二手住宅销售价格环比微涨。今年以来,杭州、深圳的房价涨幅较大,不少豪宅出现疯狂抢购现象。

  来自深圳中原的统计数据显示,3月新房住宅网签3152套,环比上涨279.8%,网签面积32.38万平方米,环比上涨279.9%。据券商中国记者调查,这一波买房的主力,很多来自于一些企业主。有业内人士透露,近期深圳房价大涨的主要原因是,企业主全款买了房之后,可以用来做抵押低息贷款。而 这一套利模式与地方政府颁布的疫情期间“中小微企业贷款贴息项目实施办法”有关。

  当然,这只是某些城市的个案,不能把房价上涨的原因全部归结为“贴息套利”。我以为还有其他两大原因,而这两大原因都属于结构性的。一是与我国人口的流向与分化有关, 2019年,杭州人口比上年猛增55.4万人,而深圳同比增加41.22万人,成为全国人口流入最多的两大城市。人口的大规模流入,增加了楼市需求。

  二是与居民收入结构的变化有关,这些年来,高收入阶层的收入增速大幅高于其他收入阶层的收入增长,例如,根据国家统计局的统计公报, 2016-2019年,高收入组的人均可支配收入累计增长29%,而中等收入组的累计增长只有19%,绝对收入和相对收入之间的差距均在扩大。

  这仅仅是抽样调查的结果,实际差距要大很多,例如,我估算的2018年我国居民可支配收入未纳入统计的隐性部分总额大约有13万亿元,其中大部分归属高收入阶层。下图是麦肯锡历年发布的基于银联奢侈品交易数据做参考的《中国奢侈品消费报告》,据报告数据显示, 2000年中国人买走了全球1%奢侈品,2018年则买走了全球三分之一的奢侈品。

  图3 2018年中国奢侈品消费占全球三分之一

  来源:中泰证券研究所

  这就是为何我不喜欢用房价收入比作为楼市估值指标的原因,因为官方数据大大低估了高收入阶层的实际购买力。那么,此次疫情,究竟会缩小收入差距,还是扩大收入差距呢?从国内外的过去案例看, 经济下行时实施宽松货币政策和积极财政政策的结果,通常都会扩大居民收入差距。

  同时,如前所述,疫情期间,防控经济风险被放在首位,楼市的稳定,是地方政府、开发商、金融机构和房子业主的共同利益所在,因此,我的结论是, 疫情让泡沫更刚性。至于泡沫会否最终破灭,答案是:肯定的,但非理性繁荣的延续时间则是不确定的。

  写到这里,我想,大家一定能理解4月17日的政治局会议为何再度重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。而在对策方面,今后可以通过如增加住宅用地的供给、 大量空置的办公楼改建住宅楼等方式来实现,可参见《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》中的相关内容。

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本文来源:中泰证券资管 作者:李迅雷 责任编辑:赵瑜

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