上海旧住房成套改造今年加速：创新思路迈过三道改造“门槛”
03/16
11:17
“花式”改造破限制
彭一小区原址，新建公寓正在加紧施工建设，这是彭浦街道最后一个非成套旧住房小区。加层扩建、贴扩建、拆除重建……过去18年，彭浦街道对非成套旧住房进行“花式”改造，成为全市的一个缩影。
改造方案越丰富，越折射出客观存在的困境。“旧住房成套改造之所以‘难啃’，一大原因要在‘螺蛳壳里做道场’，在房型、面积、公用配套等方面具有较大的局限性和特殊性，难以简单套用新建建筑规范标准。”严菁说。
上海探索成套改造的历史长达40多年，在不断尝试中形成“拆、扩、抽、加”四类主流方式。“拆除重建”效果最好，但限制条件最多，适用于成片改造。“贴扩建”是改变房屋结构进行扩宽，来增加厨卫面积，适用于前后房屋间距比较大的住房。“抽户”是让部分居民彻底搬离并给予相应补偿，从而降低居住密度和建筑使用强度，释放面积给留下的居民增加厨卫，适用于需要保护历史结构、风貌的住房，如黄浦承兴里、虹口春阳里。“加层扩建”则是通过增加楼层来添加厨卫。
记者从市“两旧一村”工作专班获悉，今年，有条件的项目将探索联动旧区和城中村改造来统筹实施。还将进一步结合区域规划、区域功能、保留保护价值甄别、不成套旧住房分布等情况，因地制宜、一小区一方案统筹推进旧住房成套改造，同步推进小区整体改造提升。
解决“最后一环”痛点
资金和改造方案到位，改造仍可能搁浅。
“居民意愿无法统一，也是改造推进的一大‘难’。”严菁说，部分居住在老旧房屋的居民对成套改造存在一定的曲解，加之部分不成套房屋与售后房互相交织，经常存在“少数卡住多数”造成项目卡壳的情况。
不少小区早几年便启动改造，多数卡在“最后一环”。由于居民意见不统一，方案修改几十轮仍会被搁置。
每户增量面积多少，房型朝向哪里，楼层如何确定……要让方案细节获得近每一户居民的同意，需要基层管理者有足够的智慧和耐心。
彭一小区，实现了首周签约率达到99%的生效目标、100%的高搬场退房率，这得益于基层干部和设计单位的用心。小区原始房型多达282种，大到110平方米，小到7.2平方米，设计师要原封不动还原老户型布局，再按照“居住面积不变，厨卫适当增加”的原则适度优化。为了啃下硬骨头，基层干部蹲点旧改办，设计“一户一方案”，历经近一年时间，20余稿修改、40余次专题讨论，将282种房型归并为94种房型，最终获得居民同意。
旧住房成套改造过去采用“成熟一幢，改造一幢”模式，《实施意见》出台后，全市旧住房成套改造总量已被锁定，将改为实施一批、储备一批、谋划一批的原则，滚动推进项目实施。
记者了解到，解决“最后一环”痛点，旧住房成套改造实行“一点一策”，进一步细化完善项目改造方案，对照旧住房成套改造任务清单，建立“挂图作战”实施推进机制。同时创新方式方法，出台《上海市旧住房更新改造有关行政调解和决定的若干规定》，明确“行政调解+行政决定+申请执行”工作规则，解决项目卡壳问题，促进改造项目加快生效启动。
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