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上海那些顺利加梯的老房怎么管、钱谁出?后续还有很多烦恼

“做好老房加装电梯的‘后半篇文章’,已经到了迫在眉睫的时候。”此话,上海虹口区家加乐加装电梯事务所党支部书记章建新一连对记者说了几次。

既有多层住宅加装电梯是一项重要的民心工程。作为上海最早成片加装电梯的街道之一,虹口区江湾镇街道目前已竣工电梯219台,约10%已经超过了免费维保期,相当一部分明年也将陆续到期。

在上海,无电梯多层住宅约20万个门洞。去年,全市加装电梯完工超过3000台。

加装电梯完工了,并不意味着万事大吉。“谁来管、管什么、钱谁出”是大家最为关心的三大后续管理问题。在后期管理方面,市房管部门已出台相关文件和参考示范合同,明确了电梯管理责任、管理费用的筹集使用等,鼓励物业公司全程参与加梯项目。

近期,记者调查采访了上海黄浦、虹口、普陀、静安等中心城区发现,多个小区都进行了老房加梯后续管理的探索,有很多成功的案例,也有一些问题亟待解决。

物业为何愿意接管电梯

物业接管电梯后续管理,已在上海多个区实践。

2021年,黄浦区在全市率先出台《黄浦区既有多层住宅加装电梯后续管理的指导意见》,《意见》明确指出,加梯由“物业接管”。

今年3月,虹口区发布《关于推进既有多层住宅加装电梯物业接管及后续管理工作的实施方案》,明确加装电梯所有权人作为使用主体,应当委托物业企业为加装电梯使用管理单位(或经相关单位商讨认可的专业单位),履行电梯设备及新增维护结构、附属设施设备的管理责任。

目前,黄浦区已完工的320多部电梯全部实现物业接管。“我们在大力推进加梯之初就确定了‘建管并举’的原则。在加梯项目签约时,物业接管就已由居委会、业委会、物业等三方达成了共识, 并以协议的形式确定下来了。”黄浦区房管局权籍科科长潘忞嚞说。

静安区临汾路街道,有近80台电梯陆续超过两年的免保期,街道探索形成加梯后续使用管理及维保方式的“建管一体+物业托管”的“3+1”模式,供居民选择。分别由物业、专业的优质企业和品牌电梯的合作企业等,对老房加梯后续进行管理。

然而,由于加梯是新生事物,现实中,有不少物业并不愿意接管多出来的电梯。

一位物业公司老总告诉记者,企业担心加梯的管理费能不能收上来,还担心会不会增加较大的收缴成本?“现在很多小区收缴物业费都很难,增加的加梯费岂不是更难收?”

还有的物业自身比较小,没有这方面的经验,更重要的是,从经济账上算,如果后续管理的电梯数量不达到一定规模,又无法收相应的费用,很难有盈利。

更有甚者,还有小区居民联名反对物业接管。

要让物业愿意接手加梯,先要破解一些痛点。

为激励物业接管加梯,黄浦区将接管电梯纳入了区政府对老公房物业补贴的考核项目中,要求物业必须达到接手90%以上的加梯,才算达标。潘忞嚞介绍:“确定90%的目标,主要考虑到有些加梯楼栋可能想选择其他的接管方式,不一定要物业接管,所以设定了物业至少接手90%的加梯的标准。但操作下来,目前所有的完工的加梯楼栋都选择了由物业接管的模式。”

虹口区也将小区加装电梯的接管情况纳入当次物业服务达标奖励考核范畴,实施“额外奖励”和“一票否决”,鼓励物业接管;代建单位促成物业企业接管电梯的业绩将作为代建单位信用评分和考核的重要参考指标;因居民服务费用缴纳不及时、相关义务履行不到位等原因导致委托服务无法继续,物业企业作为使用管理单位可按程序暂停电梯使用,各行业管理部门支持物业企业维护合法权益。

在现实操作中,规模大的区属国企有一定优势。普陀区西部集团,目前在长风、长寿、曹杨新村街道都完成了“成片加梯”从“国企代建”到“国企维管”闭环管理。这与西部集团自身就下辖电梯维保企业、物业企业等资源有关。“我们可以实现一条龙服务,居民也比较放心。”西部集团徐虎加梯工作室业务负责人陆峰说。

万一小区物业更换了,怎么办?黄浦区即将出台新修订的《黄浦区既有多层住宅加装电梯后续管理的指导意见》,明确新物业在签约小区时必须承担接管加梯的义务。

遇到物业拒不接管或小区无物业的情况,怎么办?虹口区鼓励区属物业企业以及其他具备资质的物业企业、电梯维保企业参与到加装电梯过程中,将电梯的维保与管理纳入服务范围,实现一体化接管,确保住宅电梯使用安全。

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本文来源:上观新闻 作者: 责任编辑:梦想天空

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