300米开7家咖啡店…上海市中心一些沿街商铺，高换手率和高租金并存
07/18
11:03
300米内7家咖啡店，便利店数量骤减，沿街底层商铺一铺难求的同时，换手率却很高……近日，记者在毗邻沪上热门打卡地张园的街区发现了上述现象。
基于不同街区的功能特征，街区业态很大程度上反映着市场供求关系，与此同时，这些拥有好市口的沿街底层商铺也塑造着街区面貌，影响着街区品质。
业态趋同、内卷竞争，这只是调整期的“阵痛”，还是会进一步影响街区的有序生长和更迭？怎样在充满繁荣商业气息的同时，帮助街区实现更多元的业态分布、拓宽服务功能，更好地满足居民、路人、游客等多方需求？记者展开一番探访。
高换手率和高租金并存
20多平方米，2.6万元；30平方米，2.8万元……这是记者走访周边3家房产中介后，销售人员给出的茂名北路沿街底商铺面月租金价格。
“去年6月到现在，来找铺子的人比疫情前都多。”一位中介表示，因为供不应求，房东不愁租不出去，租金也十分坚挺，“几乎没有议价空间，相比前两年，有的商铺价格还涨了一些。”
在被问到威海路、巨鹿路、长乐路等路段情况后，几家中介也给出类似回答：目前几条路都几乎没有待租的空商铺。“即使有空置，房东也没打算入市。”
记者发现，临近南京西路地铁站附近的租赁市场火热，与新晋热门打卡地张园的开放有一定关系。2022年末，有着“海上第一名园”之誉的石库门里弄张园华丽重启，成为潮流文化商业地标。与之相邻的路段也一定程度上被赋予了“旅游功能”，随之开始业态“大换血”。
目前，仅茂名北路到陕西北路之间的威海路路段，不过300来米距离，一共开了7家咖啡店，这还不算沿途办公楼宇和便利店内的咖啡销售档口。如果再转弯到茂名北路，新开的咖啡饮品店，几乎达到平均10步一家。
新店频频开张的同时，也有人提出疑问。住在静安别墅的一位居民告诉记者，威海路上原先的便利店几乎都变成了咖啡馆，“买点小东西不大方便了。”在威海路联合办公空间工作的小陈表示，哪怕是在咖啡之都上海，周边“咖啡浓度”也太高了。小陈感慨，“我们真的需要这么多咖啡店吗？”
是不是真的需要，从这些店铺的实际经营状况可窥见一斑。唐女士在茂名北路经营鞋店4年多，眼看着周边业态逐步走向单一化。“有的店只火了刚开业的两个月，现在门庭冷落。有的店一年内转手3次，卖的还是咖啡、奶茶。”
在巨鹿路经营日料店13年的老李也告诉记者，除了他家和隔壁的烟纸店，旁边已经很难找出哪怕“5年老店”了。曾经有个在咖啡师比赛中斩获名次的小伙租过老李隔壁的铺面，没多久也“撑不下去了”。黯然离场后，那里成了美甲店，现在又成了打印店，“前后不过两年光景”。
一名中介说，高换手率的情况其实不光茂名北路有，上海市中心很多街区都是这样。“以前是巨鹿路、长乐路、富民路三天两头换店铺门头，现在风水轮流转，轮到这边（茂名北路）更火了。不过高风险也有高收益，在这里卖咖啡最好了，因为比较集聚。”
根据唐女士在这条街上的长期观察，她倒不大赞同中介“越聚集越成市”的说法：“咖啡的客单价不像鞋服那么高，过路客和周边居民、白领的需求又有限，总不能走一条街买10杯咖啡吧？”附近其他商铺和中介也向记者反映，不算房租的话，投资一家咖啡馆的成本大概在30万元-70万元不等，实际上能赚到钱的并不多，“关键要看你有没有推广和运营的能力。”
在上海财经大学商学院教授晁钢令看来，眼下正处于消费逐步回暖、但沿街商业换手频繁的商业业态调整期，“高换手率一定是个显性特征，但另一方面，如果说以前十个人投资，七八个人有赔本的风险，现在这种投资风险系数只会更高。”
邂逅海派静安
